Überblick über die gesetzlichen Änderungen ab 1.4.2012:
1. Spekulationsfrist wird abgeschafft
2. Altvermögen bei umgewidmenten Grund und Boden: 15% Steuer vom
Verkaufserlös
3. Altvermögen Immobilien: 3,5% Steuer vom Verkaufserlös
4. Neuvermögen: 25% vom Wertzuwachs
Einkommensteuergesetz: Private Grundstücksveräußerungen
§ 30. (1) Private Grundstücksveräußerungen sind Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, soweit sie keinem Betriebsvermögen angehören. Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte). Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Bei Tauschvorgängen ist § 6 Z 14 sinngemäß anzuwenden.
(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:
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1. Aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer a) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. 2. Aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. 3. Aus der Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs. 4. Aus Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951, BGBl. Nr. 103/1951, sowie im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, insbesondere nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften. Das in solchen Verfahren erworbene Grundstück tritt hinsichtlich aller für die Ermittlung der Einkünfte relevanter Umstände an die Stelle des hingegebenen Grundstückes. |
(3) Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren. Die Anschaffungskosten sind um Absetzungen für Abnutzungen, soweit diese bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind, sowie um die in § 28 Abs. 6 genannten steuerfreien Beträge zu vermindern. Müssen Grundstücksteile im Zuge einer Änderung der Widmung auf Grund gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde übertragen werden, sind die Anschaffungskosten der verbleibenden Grundstücksteile um die Anschaffungskosten der übertragenen Grundstücksteile zu erhöhen.
Die Einkünfte sind zu vermindern um
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- die für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß § 30c anfallenden Kosten und um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtungen gemäß § 6 Z 12; - 2% jährlich ab dem elften Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung oder späteren Umwidmung, höchstens jedoch um 50% (Inflationsabschlag); dies gilt nicht, soweit der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 4 nicht anwendbar ist. |
(4) Soweit Grundstücke am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren, sind als Einkünfte anzusetzen:
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1. Im Falle einer Umwidmung des Grundstückes nach dem 31. Dezember 1987 der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten. Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Dies gilt auch für eine spätere Umwidmung in engem zeitlichem und wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung. 2. In allen übrigen Fällen der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 86% des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten. Der Unterschiedsbetrag erhöht sich um die Hälfte der in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 3 abgesetzten Herstellungsaufwendungen, soweit sie innerhalb von fünfzehn Jahren vor der Veräußerung vom Steuerpflichtigen selbst oder im Fall der unentgeltlichen Übertragung von seinem Rechtsvorgänger geltend gemacht wurden. |
(5) Auf Antrag können die Einkünfte statt nach Abs. 4 auch nach Abs. 3 ermittelt werden.
(6) Für die Anwendung des Abs. 4 gilt Folgendes:
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a) Wurde bei einem Grundstück die Absetzung für Abnutzung gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 von den fiktiven Anschaffungskosten bemessen und war es zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, sind die Einkünfte für Wertveränderungen vor und ab der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung gesondert zu ermitteln: - Für Wertveränderungen bis zum Beginn der Einkünfteerzielung kann Abs. 4 angewendet werden, wobei an Stelle des Veräußerungserlöses die fiktiven Anschaffungskosten treten. - Wertveränderungen ab dem Beginn der Einkünfteerzielung sind nach Abs. 3 zu ermitteln, wobei an Stelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten. Für einen Inflationsabschlag ist auf den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung abzustellen. b) Werden gemäß § 4 Abs. 10 Z 3 lit. a in der Fassung vor dem 1. Stabilitätsgesetz, BGBl. I Nr. 22/2012, auf- oder abgewertete Grundstücke entnommen, gilt bei deren Veräußerung § 4 Abs. 3a Z 3 lit. c sinngemäß. |
(7) Führen die privaten Grundstücksveräußerungen, auf die der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 1 anwendbar ist, in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser zur Hälfte ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Dies gilt auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsoption (§ 30a Abs. 2).
(8) Die Einkommensteuer, die auf Grundstücksveräußerungen entfällt, wird im Ausmaß der sonst entstehenden Doppelbelastung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen auf Antrag ermäßigt oder erlassen, wenn der Steuerpflichtige infolge des Erwerbes der Grundstücke innerhalb der letzten drei Jahre Erbschafts- oder Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer oder Stiftungseingangssteuer entrichtet hat.
Herstellerbefreiung
Immobilienertragsteuer für private Immobilienbesitzer: Herstellerbefreiung wurde ab 1.1.2013 stark eingeschränkt!
Durch die mit 1. April 2012 in Kraft getretene Steuerreform wurde die Steuerfreiheit des Verkaufs von Immobilien nach Ablauf der 10 (in bestimmten Fällen auch 15) Jahre währenden Spekulationsfrist abgeschafft. Nunmehr sind alle ab 1. April 2012 getätigten Immobilienverkäufe steuerpflichtig.
Allerdings wurde für die Besteuerung des Immobilienverkaufs eine „flat tax" ähnliche der Kapitalertragsteuer für Kapitaleinkünfte eingeführt, die sogenannte Immobilienertragsteuer, die einheitlich 25% beträgt. Egal wie hoch die übrigen Einkünfte des Immobilienverkäufers sind, der Verkaufsgewinn unterliegt jedenfalls der 25%igen Immobiliensteuer. Sollte der Veräußerer derart geringe Einkünfte haben, dass seine durchschnittliche Tarifsteuer unter 25% liegt, kann er hinsichtlich des Immobilienverkaufs auch zur Tarifbesteuerung optieren, um auch für die Immobilie den unter 25% liegenden Steuersatz zu lukrieren.
Ausgenommen von der Immobilienbesteuerung ist der Verkauf in folgenden Fällen:
- Vorliegen mehrerer Liegenschaftstransaktionen innerhalb desselben Kalenderjahres, die insgesamt zu einem Verlust führten und Option zur Veranlagung.
- Bei hohen Verlusten aus anderen Quellen (etwa Gewerbebetrieb) und Option zur Regelbesteuerung.
- Durch (drohenden) behördlichen Eingriff („Enteignung") bewirkte Grundstücksverkäufe.
- Grundstückstausch im Rahmen behördlicher Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.
- Hauptwohnsitz-Befreiung (für Gebäude und max. 1.000 m² Grund) sofern der Verkäufer aus der verkauften Immobilie tatsächlich auszieht und diese zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend (mindestens 2 Jahre lang) als Hauptwohnsitz genutzt hat oder der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf durchgehend 5 Jahre hindurch seinen Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt unterhielt. Die Weiterbenutzung als Mieter des neuen Eigentümers wäre also „befreiungsschädlich". Maßgeblich ist der faktische Hauptwohnsitz, nicht der behördlich gemeldete (falls dieser vom tatsächlichen Hauptwohnsitz abweichen sollte).
- Hersteller-Befreiung - gilt nur für selbst hergestellte Gebäude! Als Hersteller gilt, wer das wirtschaftliche und finanzielle „Häuslbauerrisiko" trug.
Ab 2013 muss Verkäufer selbst „Häuslbauer" sein
Bis 31.12.2012 kann auch der vom „Häuslbauer" mit dem selbst hergestellten Gebäude beschenkte oder beerbte Immobilieneigentümer im Verkaufsfall die Herstellerbefreiung beanspruchen. Ab 2013 muss hingegen der Verkäufer selbst der „Häuslbauer" gewesen sein, um unter die Herstellerbefreiung zu fallen.