Falls Land- und Forstwirte Grundstücke verkaufen, sind seit dem Inkrafttreten der neuen Immobilienertragsteuer mit 1. April 2012 neue gesetzliche Rahmenbedingungen zu beachten.

Der (nackte) Grund und Boden konnte bisher nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden (Ausnahme: gewerblicher Grundstückshandel). Nunmehr unterliegt der Verkauf von Grund und Boden der Immobilienertragsteuer. Diese beträgt im Falle des Verkaufes von Grundstücken, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, 3,5 % (ab 2016: 4,2 %) des Veräußerungserlöses. Erfolgte die Anschaffung des Grundstückes später, so beträgt die Immobilienertragsteuer 25 % (ab 2016: 30%) vom Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten des Grundstückes.

Flurbereinigungsverfahren

Der Tausch von land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Rahmen eines Flurbereinigungsverahren ("Kommassierung") ist steuerfrei. Es fällt keine Immobilienertragsteuer an.

Entnahme von Bauparzellen

Im Zuge der Übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben wird häufig vereinbart, dass weichende Geschwister eine Bauparzelle vom Hoferben übertragen bekommen. Die Entnahme der Bauparzelle unterliegt grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Die Bemessungsgrundlage ist hier aber null, da die Entnahme mit dem Buchwert erfolgt. Befindet sich auf dem Grundstück ein betriebliches Gebäude (Wirtschaftsgebäude), sind anlässlich der Entnahme die stillen Reserven (Differenz zwischen Teilwert (Verkehrswert) und Buchwert) vom Hoferben (Landwirt) mit der 25%-igen (ab 2016: 30%) Immobilienertragsteuer zu versteuern.

Ab 01.01.2013 müssen Abgabenerklärungen im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zwingend durch Parteienvertreter abgegeben werden.

Die Immobilienertragsteuer ist grundsätzlich als Selbstberechnungsabgabe konzipiert. Ab 01.01.2013 müssen Abgabenerklärungen im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zwingend durch Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt) abgegeben werden. Nur bei bestimmten steuerbefreiten Erwerbsvorgängen (z.B. Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren) kann die Abgabenerklärung auch durch den Steuerschuldner selbst elektronisch übermittelt werden. Im Zuge dieser Erklärung sind auch Einkünfte aus privaten oder betrieblichen Grundstücksveräußerungen mitzuteilen.

Betreffend Berechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer sind mehrere Fallgestaltungen zu unterscheiden. Nachfolgend werden zwei wichtige Fallgestaltungen dargestellt:

• Parteienvertreter reicht Abgabenerklärung beim Finanzamt ein und führt
Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch:

In diesem Fall haben die Parteienvertreter auch die Immobilienertragsteuer anhand der vom Veräußerer vorgelegten Urkunden selber zu berechnen und zu entrichten. Im privaten Bereich entfaltet die Entrichtung der Immobilienertragsteuer Abgeltungswirkung und brauchen diese Einkünfte in einer Einkommensteuerklärung nicht mehr angegeben werden. Im betrieblichen Bereich sind die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen jedoch in der Jahressteuererklärung zu erfassen.

• Parteienvertreter reicht nur Abgabenerklärung beim Finanzamt ein:

Gibt der Parteienvertreter lediglich eine Abgabenerklärung im Sinn des Grunderwerbsteuergesetzes ab und wird keine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durchgeführt, hat der Parteienvertreter dem Finanzamt jedoch eine Mitteilung über die Grundstücksveräußerung zu übermitteln. Diese Mitteilung hat die Vertragsparteien, deren Steuernummer und die Höhe der zu entrichtenden besonderen Vorauszahlung zu enthalten. Die Höhe der besonderen Vorauszahlung entspricht der Höhe der Immobilienertragsteuer.

Der Grundstücksveräußerer ist verpflichtet, diese besondere Vorauszahlung an das zuständige Finanzamt des Veräußerers zu entrichten. Die besondere Vorauszahlung ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten (z.B. Bezahlung des Gesamtkaufpreises am 10.01.2013 – die besondere Vorauszahlung ist bis spätestens 15.03.2013 zu leisten).

Mit der Entrichtung der besonderen Vorauszahlung ist sowohl im betrieblichen als auch im privaten Bereich keine Abgeltungswirkung der Immobilienertragsteuer verbunden. Die Einkünfte aus solchen Grundstücksveräußerungen sind daher in der Jahressteuererklärung zu erfassen. Keine besondere Vorauszahlung ist zu entrichten, wenn die Grund-stücksveräußerung von der Immobilienbesteuerung befreit ist (z.B. Tausch im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens).

Seit dem 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus Grundstücksveräußerungen der neuen Immobilienbesteuerung. Der Sondersteuersatz iHv 25% aus der Veräußerung von Immobilienvermögen steht aber nur dann zu, wenn nicht ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandel wird das zu parzellierende Grundstück aus (dem Anlagevermögen) der Landwirtschaft entnommen und als Umlaufvermögen in den Gewerbebetrieb eingelegt.  Dabei gilt, dass zum Veräußerungszeitpunkt die Differenz zwischen Teilwert im EInlagezeitpunkt (entspricht in etwa dem Verkehrswert) und den niedrigeren seinerzeitigen Anschaffungskosten in der Regel mit 15 % Immobilienertragsteuer besteuert wird. Die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und dem Teilwert (abzüglich etwaiger Vermarktungskosten) ist mit dem allgemeinen progressiven Einkommensteuersatz (bis zu 50%) zu versteuern.

Beispiel:

Ein Landwirt parzelliert im Frühjahr 2013 einen 20.000 m² großen Acker. Der Acker ist seit dem Jahr 2000 in seinem Eigentum. Die Umwidmung von Grünland in Bauland erfolgte 2009. Der Landwirt erschließt die Liegenschaft mit einer Straße und lässt einen Bebauungsplan erstellen. Ab Herbst 2013 verkauft er die 20 Bauparzellen. Die ursprünglichen Anschaffungkosten betrugen zwei Euro pro Quadratmeter (somit 40.000 Euro). Der Teilwert im Einlagezeitpunkt beträgt 1.000.000 Euro. Der Verkaufserlös der 20 Parzellen beträgt in Summe 1.200.000 Euro. Im Laufe der Verkaufs der Parzellen hat der Landwirt 240.000 Euro (25 % von 960.000 Euro)  an Immobilienertragsteuer zu entrichten. Die restlichen 200.000 Euro abzüglich Vermarktungskosten unterliegen dem progressiven Steuertarif (bis 50 %). Außerdem unterliegt ein gewerblicher Grundstückshändler mit diesen Einkünften auch der Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft.

Aber wie kann man feststellen, ob ein Landwirt eine Grundstücksveräußerung als Hilfsgeschäft der Landwirtschaft vornimmt oder aber bereits ein gewerblicher Grundstückshändler ist? Gleich vorweg: Die Übergänge können durchaus fließend sein. Die Einkommensteuerrichtlinien (RZ 5440 bis 5448) führen dazu aus:

Grundstücksverkäufe stellen dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn es sich um eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene und sich als eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellende Betätigung handelt, welche nicht als eine landwirtschaftliche Betätigung anzusehen ist. Die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen stellt daher keine Vermögensverwaltung, sondern einen gewerblichen Grundstückshandel dar, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht (VwGH 13.09.2006, 2002/13/0059, 0061). Ein gewerblicher Grundstückshandel wird somit dann vorliegen, wenn die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen (VwGH 07.11.1978, 2085/78). Erfolgt eine Veräußerung eines privaten Grundstücks unter bloßer Ausnützung einer sich zufällig ergebenden Möglichkeit, ist von Vermögensverwaltung im Sinne der Abgabenvorschriften auszugehen. Außerhalb der betrieblichen Einkünfte werden Grundstücksveräußerungen vor dem 1.4.2012 nur im Rahmen der zehn- bzw. fünfzehnjährigen Spekulationsfrist des § 30 EStG 1988 erfasst. Erfolgen solche Grundstücksveräußerungen nach dem 31.3.2012, liegen Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen vor.

Sind die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, sind jene Grundstücke, auf die sich die Handelstätigkeit bezieht, dem Umlaufvermögen zuzurechnen. In diesem Fall ist auf Einkünfte aus der Veräußerung solcher Grundstücke der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 3 Z 1 EStG 1988 nicht anzuwenden.

Art und Umfang des tatsächlichen Tätigwerdens sind geeignete und entscheidende Abgrenzungskriterien zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Maßgeblich für die Beurteilung dieser Frage sind die Umstände und das Gesamtbild des Einzelfalles, wobei die besonderen Verhältnisse des Grundstücksmarktes zu berücksichtigen sind. Das Beurteilungskriterium einer "Objekt-Grenze", wonach die Anschaffung (Bebauung) und Veräußerung in einem bestimmten Umfang (mehr als 3 Objekte) eine gewerbliche Tätigkeit begründet, hat für sich allein keine Bedeutung.

Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn er planmäßig auf die Wiederveräußerung der angeschafften Grundstücke gerichtet ist, bzw. wenn die Anschaffung zum Zwecke der Weiterveräußerung in gleichem Zustand oder nach weiterer Be- oder Verarbeitung erfolgt. Die für den Grundstücks- bzw. Wohnungshandel typische planmäßige wiederholte Anschaffung von Objekten und deren Umsatz (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188) oder der auf die Ausnützung der Marktverhältnisse gezielte Erwerb von Baugrund, seine Parzellierung, die Errichtung von Wohnungen und deren Veräußerung heben die entsprechenden Geschäfte aus der der Privatsphäre zuzuweisenden Betätigung oder aus dem Bereich der betrieblichen Hilfsgeschäfte heraus und machen sie zu einem gewerblichen Grundstückshandel (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188; VwGH 30.9.1980, 0317/80; VwGH 7.11.1978, 2085/78; VwGH 17.9.1974, 0359/74). Die in diesen Merkmalen zum Ausdruck kommende Veräußerungsabsicht muss im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks vorhanden sein (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188).

Grundstückshandel ist zB anzunehmen, wenn eine Liegenschaft aufgeschlossen, parzelliert und parzellenweise verkauft wird, der Grund und Boden also als Ware behandelt wird (VwGH 14.11.1984, 82/13/0242; VwGH 26.4.1989, 89/14/0004). Daraus folgt die Notwendigkeit einer mehrjährigen, über den einzelnen Veranlagungszeitraum hinausgehenden Betrachtung (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188).

Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, muss die Absicht des Grundstückshändlers, einzelne Liegenschaften auf Dauer nicht im Umlaufvermögen, sondern im Privat- oder Anlagevermögen zu behalten, um daraus zB Vermietungseinkünfte zu erzielen, an Hand objektiver Umstände nachvollziehbar sein. Wird die Vermietung durch Veräußerung vorzeitig beendet, ist es am Abgabepflichtigen gelegen, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht latent von vornherein nur so lange beabsichtigt war, bis sich eine entsprechend lukrative Gelegenheit zur Veräußerung der Liegenschaft bieten würde. Auch Wirtschaftsgüter, die vorübergehend im Betrieb wie ein Anlagegut fungieren, aber gemessen an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes nicht dazu bestimmt sind, dem Betrieb dauernd zu dienen, können Umlaufvermögen darstellen. Liegt ein Grundstückshandel vor, können zB Mietwohnhäuser auch dann als Umlaufvermögen des Grundstückshandels angesehen werden, wenn der Abgabepflichtige an einer (zwischenzeitigen) Vermögensnutzung durch Fruchtziehung interessiert ist (VwGH 13.4.2005, 2001/13/0028).

Indizien für Grundstückshandel

• Planmäßige Parzellierung, Aufschließung (Baureifmachung) und anschließende Verwertung; die Parzellierung einer Liegenschaft mit nachfolgendem Verkauf der Parzellen begründet für sich allein keinen Gewerbebetrieb (VwGH 22.9.1992, 92/14/0064).
• Betreiben eines Bebauungsplanes durch Anregung, Aufstellung von Entwürfen, aktive Verfolgung der erstellten Pläne und anschließende Parzellierung entsprechend diesem Bebauungsplane.
• Schaffung wesentlicher Voraussetzungen für die Erschließung und künftige Bebauung, wie zB die vertragliche Verpflichtung der Käufer, sämtliche Aufschließungskosten zu tragen.
• Umfangreiche Werbemaßnahmen zur Käufersuche (Schaltung von Inseraten; VwGH 24.06.2010, 2007/15/0033).
• Verkaufsaktivitäten usw. sind dem Verkäufer als eigene Tätigkeit zuzuordnen, auch wenn er sich dazu eines Dritten bedient, der derartige Geschäfte eigengewerblich betreibt.
• Wiederholte Veräußerung von Grundstücken, die bereits in der Absicht der alsbaldigen Veräußerung erworben wurden, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes.
• Hohe Fremdkapitalsquote lässt spätere Veräußerung der Grundstücke naheliegend erscheinen (VwGH 24.06.2010, 2007/15/0033).
• Große Dichte von Grundstücksverkäufen bzw. kontinuierlich betriebene Abverkäufe.
• Verwendung des Erlöses aus dem Verkauf zum Erwerb eines weiteren Grundstückes (VwGH 25.3.1999, 94/15/0171).
• Keine eindeutige Trennung beruflicher und persönlicher Verflechtungen bei Personen, die sich mit Grundstücksgeschäften befassen (zB Immobilienmakler, Immobilienverwalter); grundsätzlich sind berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft auf Grund des damit verbundenen Fachwissens geeignet, das Bild des planmäßigen Vorgehens zu verstärken (VwGH 24.06.2010, 2007/15/0033).

Gewerblicher Grundstückshandel liegt demnach vor, wenn der Grundstückseigentümer ähnlich einem Grundstücksmakler oder Bauaufschließungsunternehmer seinen Besitz ganz oder teilweise durch Baureifmachung in Baugelände umgestaltet, zu diesem Zweck das Grundstück nach einem bestimmten Bebauungsplan aufteilt und es sodann an verschiedene Interessenten veräußert.

Indizien gegen Grundstückshandel

Vermögensverwaltung liegt demgegenüber vor, wenn es sich bei der Grundstücksveräußerung um den Abschluss der privaten Nutzung handelt und die Veräußerung zur Realisierung des während der Besitzzeit eingetretenen ubstanzwertsteigerungen erfolgt. Kennzeichen der (privaten) Vermögensverwaltung ist somit die Nutzung des Vermögens in Form der Fruchtziehung, an deren Ende zwar auch die Veräußerung des Vermögensgegenstandes steht, dies jedoch nicht als eigentlicher Zweck der ewinnerzielung, sondern als hinter die laufende Fruchtziehung zurücktretender Effekt. Dementsprechend kann auch dann Vermögensverwaltung vorliegen, wenn langjährig durch Vermietung und Verpachtung genutzter Grundbesitz in relativ kurzer Zeit verkauft wird.

Aufgrund dieser Betrachtungsweise kann noch nicht von gewerblicher Verkaufstätigkeit gesprochen werden bzw. liegt diese nicht schon bei folgenden Merkmalen allein vor:

• Die Verkäufe nehmen zwar einen erheblichen Umfang an, andere Maßnahmen treten jedoch nicht hinzu,
• es erfolgen planmäßige Teilverkäufe, wobei auch erhebliche Gewinne erzielt werden können,
• Einzelveräußerungen erscheinen gegenüber Großverkäufen günstiger,
• allmählicher Verkauf bzw. Ringtausch,
• Vorliegen besonderer Umstände, die zu einer Parzellierung und Baureifmachung führen, wobei ursprünglich nur eine Gesamtverkaufstransaktion geplant war,
• Einschränkung der freien Verfügung über die veräußerte Grundstücksfläche durch entsprechende Auflagen der Gemeinde, wie zB das Verlangen, dass bestimmte Flächen Arrondierung bzw. Verbesserung des landwirtschaftlichen Betriebes durch den Veräußerungserlös.
• Gegen die Gewerblichkeit spricht auch der fehlende Einsatz von Fremdkapital, ein mangelnder zeitlicher Zusammenhang der Parifizierungen und der Verkäufe sowie eine 2002/13/0059, 0061).

Ist  nicht sicher, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und führt der Parteienvertreter dennoch ImmoESt ab, entfaltet diese für den Veräußerer im Falle des tatsächlichen Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels (Betriebsvermögen) keine Abgeltungswirkung.

Notverkäufe (ESTR RZ 5449 und 5450)

Notverkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke sind nur in jenen Grenzfällen ein Indiz gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels, in denen sie sich als sinnvolle Maßnahme zur Erhaltung des landwirtschaftlichen Betriebes darstellen (VwGH 31.05.1983,82/14/0188; VwGH 26.04.1989, 98/14/0004). Entscheidend ist, ob der hohe Schuldenstand den Verkauf von Betriebsgrundstücken notwendig macht, um den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb erhalten zu können, und ob ohne die gesetzten Maßnahmen (Parzellierung, Baureifmachung, Umwidmung) dieses Ziel nicht hätte erreicht werden können (zB weil für unaufgeschlossene Grundstücke der zur Rettung erforderliche Preis nicht hätte erzielt werden können). Notverkäufe in Zusammenhang mit einer nicht landwirtschaftlichen Tätigkeit stehen der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels nicht entgegen (VwGH 21.09.2006, 2006/15/0118).

Grundstücksverkäufe eines Landwirts können nicht ausschließlich deshalb der Landwirtschaft zugeordnet werden, weil sie der Abdeckung von mit der Landwirtschaft zusammenhängenden Verbindlichkeiten dienen. Bspw. ist in Anbetracht einer Initiative zur Baureifmachung der grundstücksweise Abverkauf einer Landwirtschaft über einen Zeitraum von elf Jahren selbst dann als gewerblicher Grundstückshandel und nicht als landwirtschaftliches Hilfsgeschäft anzusehen, wenn Fehlinvestitionen im Bereich der Landwirtschaft die Ursache für Kreditaufnahmen gewesen sein sollten. Notverkäufe liegen dann nicht vor, wenn ein beträchtlicher Teil der land- und forstwirtschaftlichen Fläche oder die gesamte Landwirtschaft nach Aufschließung (Baureifmachung) parzellenweise abverkauft wird (VwGH 25.2.1997, 95/14/0115; VwGH 22.9.1992, 92/14/0064).

Einlagewert des Grundstückes bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandel

Bei der Entnahme von Grund und Boden aus dem landwirtschaftlichen Betrieb und dessen Einlage in den gewerblichen Grundstückshandel entspricht der Teilwert dem Verkehrswert des Grund und Bodens vor der Entnahme (VwGH 25.02.1997, 95/14/0115). Ein tauglicher Wertmaßstab zur Ermittlung des Einlagewertes (Teilwertes) ist der Baulandpreis des gesamten Grund und Bodens vor Parzellierung und Aufschließung (ESTR Rz 5069).

Zeitpunkt der Einlage in den Grundstückshandel ist die erstmalige Manifestierung des Verkaufswillens. Für die Bewertung macht es einen nicht unerheblichen Unterschied, ob bei Annahme eines einheitlichen Verkaufswillens für alle Verkäufe eine Einlage aller Grundstücke bereits vor dem Verkauf des ersten Grundstückes zu unterstellen ist, oder ob eine Einlage erst unmittelbar vor einem geplanten, oft erst Jahre später durchgeführten Verkauf bzw. den damit zusammenhängenden Maßnahmen (Parzellierung, Aufschließung, usw.) einzelner Grundstücke, die zu diesem Zeitpunkt entweder schon in Bauland umgewidmet sind oder Bauerwartungsland darstellen, anzunehmen ist (ESTR Rz 5451).

Maßgebend für die Wertermittlung kann eine Orientierung an bekannten Verkaufspreisen (Kaufpreissammlungen) für vergleichbare Grundstücke sein, wobei eine allfällige Qualifikation als Bauerwartungsland zum Zeitpunkt der Entnahme einen höheren Wareneinsatz bewirkt (VwGH 25.2.1997, 95/14/0115). Die Wertermittlung kann auch durch Gutachten erfolgen (ESTR RZ 5452).

Neben Bilanzierung auch  Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für gewerblichen Grundstückshandel geeignet:

Nach  § 4 Abs. 3 EStG 1988 sind bei Zugehörigkeit zum Umlaufvermögen die Anschaffungs- und Herstellungskosten oder der Einlagewert von Gebäuden und Wirtschaftsgütern, die keinem regelmäßigen Wertverzehr unterliegen, erst bei Ausscheiden aus dem Betriebsvermögen abzusetzen (siehe dazu auch ESTR Rz 664b ff).  abzugsfähig. Der Grund des Ausscheidens ist dabei nicht relevant. Im Falle des zeitlichen Auseinanderfallens des Ausscheidens und des Zuflusses der damit verbundenen Einnahme (zB im Falle einer Versicherungsleistung auf Grund der Zerstörung des Gebäudes) sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in voller Höhe im Wirtschaftsjahr des Ausscheidens als Betriebsausgabe zu berücksichtigen (ESTR 5452a).

<< zurück zu "Steuerinformationen für Land- und Forstwirte"