Die wichtigsten Informationen rund um das Thema Vermietung und Verpachtung   ....... 

Der Abschluss von Bestandverträgen (Miet- oder Pachtverträgen), die jemandem das Gebrauchsrecht an einer unverbrauchbaren Sache (z.B. Wohnung, Grundstück) gegen ein Entgelt einräumen, unterliegt der Bestandvertragsgebühr.

Die Gebührenschuld entsteht grundsätzlich mit Vertragsabschluss und ist vom Bestandgeber (Vermieter, Verpächter) bis zum 15. des dem Vertragsabschlussmonat zweitfolgenden Monats dem Gebührenfinanzamt anzuzeigen und zu entrichten (Fälligkeitstag).

Bisher mussten Bestandgeber (Verpächter bzw. Vermieter) für jeden einzelnen abgeschlossenen Bestandvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) eine separate Gebührenanmeldung (mit Formular Geb1) vornehmen. Durch die letzte Steuerreform treten für Bestandverträge, die ab dem 1.1.2013 abgeschlossen werden, zusätzlich zur alten Regelung folgende zwei Wahlmöglichkeiten für den Bestandgeber hinzu:

• Der Bestandgeber kann für die innerhalb eines Monats abgeschlossenen Bestandverträge auch eine Sammelmeldung an das Gebührenfinanzamt vornehmen. Hierzu ist das Formular Geb1 zu verwenden (abrufbar unter https://www.bmf.gv.at/service/formulare/_start.htm), in dem die einzelnen Bestandverträge mit den relevanten Daten einzutragen sind. Die aus der Sammelmeldung resultierende Gebührenschuld ist so wie die Sammelmeldung spätestens bis zum Fälligkeitstag gegenüber dem Gebührenfinanzamt zu entrichten bzw. zu erstatten.
• Eine Gebührenanzeige kann unterbleiben, wenn die Gebührenschuld spätestens bis zum Fälligkeitstag mit Verrechnungsweisung über FinanzOnline entrichtet wird.
  Nähere Informationen zur Zahlung mit Verrechnungsweisung finden Sie auf der Homepage des Finanzministeriums unter nachstehend angeführtem Link: http://formulare.bmf.gv.at/service/formulare/inter-Steuern/pdfd/9999/Geb1a.pdf.

für Schenkungen von Liegenschaften

Im September 2011 entschied der Verfassungsgerichtshof, dass die Berechnung der Grundbucheintragungsgebühr bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (Schenkungen, Erbschaften) vom dreifachen Einheitswert bzw. bei Umgründungen vom zweifachen Einheitswert unsachgemäß ist und hat die maßgeblichen Bestimmungen mit Ablauf des 31. Dezembers 2012 aufgehoben.

Gemäß dem aktuellen Begutachtungsentwurf für eine Gebührenrechtsnovelle (Begutachtungsfrist endet am 12. Oktober 2012) wird die Grundbucheintragungsgebühr künftig auf Basis des Verkehrswertes zu berechnen sein.

Die neue Regelung gilt dann ab 1. Jänner 2013. Bei Schenkungen und Erbschaften von Liegenschaften kann es damit zu einer empfindlichen Verteuerung der Gebühren kommen! Warum schon der Oktober 2012 entscheidend ist, können Sie im Punkt „Übergangsregelungen“nachlesen.

Die Änderungen im Detail:

Verkehrswert als Bemessungsgrundlage

Künftig ist die Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts nd des Baurechts von Liegenschaften grundsätzlich vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Dabei wird der Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung blicherweise zu erzielen wäre. 

Mitwirkungspflicht

Der Wert ist von der Partei selbst bekanntzugeben. Zusätzlich ist die Wertermittlung durch Vorlage geeigneter Unterlagen zu bescheinigen (Plausibilitätsprüfung). In der Praxis wird dazu in vielen Fällen ein Gutachten eines Sachverständigen erforderlich sein.

Wert der Gegenleistung

Bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen wird sich im Vergleich zu den bestehenden Bestimmungen grundsätzlich nichts ändern. Die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr ist weiterhin der Wert der Gegenleistung (idR Kaufpreis zuzüglich ev. übernommener Schulden).

Ausnahmen bzw. Begünstigungen

Bei folgenden Erwerbsvorgängen ist (weiterhin) der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30% des Verkehrswertes für die Bemessung der Eintragungsgebühr heranzuziehen:

- Bei Übertragungen zur Fortführung eines Betriebes, wenn land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke an eine genau definierte Verwandtschaftsgruppe zur weiteren Bewirtschaftung gegen Sicherung des Lebensunterhaltes des Übergebers übertragen werden

- Bei Übertragung zur Fortführung eines Betriebes, wenn alle Anteile einer Gesellschaft vereinigt werden oder alle Anteile einer Gesellschaft übergehen

- Bei Übertragung einer Liegenschaft, die der Befriedigung eines

dringenden Wohnbedürfnisses des Berechtigten dient, wenn die

Übertragung zwischen genau definierten Verwandtschaftsverhält-nissen erfolgt und diese bisher gemeinsam im Haushalt gelebt haben. So ist bspw. die Schenkung einer Wohnung an ein Kind begünstigt, wenn dieses bisher bei den Eltern gewohnt hat (Hauptwohnsitz).

Übergangsregelungen

Nach den neuen Bestimmungen entsteht der Anspruch des Bundes auf die Gebühr mit Vornahme der Eintragung. In vielen Fällen erfolgt die Eintragung jedoch erst Monate nach der Eingabe, d.h. man kann nicht sicher sein, dass eine Eingabe im Jahr 2012 auch noch in diesem eingetragen wird. Die Übergangsregelungen sehen jedoch im Fall der Selbstberechnung vor, dass die „alte“ Bestimmung, wonach der Anspruch auf die Eintragungsgebühr  an die Fälligkeit iZm der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (Fälligkeitstag spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Kalendermonat) geknüpft ist, für Selbstberechnung vor dem 1. Jänner 2013 noch anzuwenden ist. Um damit noch von der aktuellen, günstigeren Regelung profitieren zu können, ist es empfehlenswert, ohnehin geplante Schenkungen von Grundstücken/Immobilien nach Möglichkeit noch im Oktober 2012 vorzunehmen und die Selbstberechnung von einem Rechtsanwalt oder Notar ebenfalls noch im Oktober 2012 durchführen zulassen. Eine mögliche Eintragung erst im Jahr 2013 hat dann keine Auswirkung mehr.

Hinweis: Ich möchte darauf hinweisen, dass die Kammern noch in Verhandlungen mit dem Gesetzgeber stehen. Aus diesem Grund können Änderungen zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden (Stand 02.10.2012).

Steuerfalle Instandhaltungen

Die ab 1.4.2012 geltende Bestimmung der Besteuerung privater Grundstückveräußerungen bringt eine kleine Steuerfalle mit sich.

Ab 1.4.2012 werden Grundstücke generell besteuert. Nach alter Rechtslage war dies im privaten Bereich nur dann der Fall, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen (in Ausnahmefällen fünfzehnjährigen) Spekulationsfrist erfolgte. Auch schon nach alter Rechtslage konnten noch nicht in Anspruch genommen Instandsetzungsaufwendungen bei den Spek-Einkünften als Werbungskosten in Abzug gebracht werden.

Nach neuer Rechtslage (ab 1.4.2012) wird die Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen in § 30 (3) EStG geregelt:

(3) Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren. Die Anschaffungskosten sind um Absetzungen für Abnutzungen, soweit diese bei der Ermittlung außerbetrieblicher Einkünfte abgezogen worden sind, sowie um die in § 28 Abs. 6 genannten steuerfreien Beträge zu vermindern.

Instandsetzungsaufwendungen kürzen die Einkünfte jedoch nur insoweit, als sie nicht schon bei Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen waren. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort in voller Höhe abgesetzte Instandsetzungsaufwendungen sind daher bei Ermittlung der Einkünfte nicht (nochmals) zu berücksichtigen. Abzuziehen sind nur jene Instandsetzungszehntel, die auf Zeiträume nach der Veräußerung entfallen, da diese bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr zu berücksichtigen sind.

Im Detail werden die Einkünfte beispielsweise wie folgt ermittelt:

• Anschaffungskosten
• Abzüglich AfA, die bereits bei V+V geltend gemacht wurde
• Noch nicht beanspruchte 1/10 Beträge an Instandsetzungsaufwendungen
• Einkünfte aus privaten Grundstückserveräußerungen

Ausdrücklich nicht geregelt sind Instandhaltungs-aufwendungen:

Nach § 28 (2) EStG können Aufwendungen für nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten über Antrag auf 10 Jahre verteilt werden. Dies wird der Steuerpflichtige möglicherweise dann beantragen, wenn die Instandhaltungen zu Verlusten aus Vermietung und Verpachtung führen und er diese Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgleichen kann.

Nimmt der Steuerpflichtige nun diese Verteilungsregel auf 10 Jahre in Anspruch, und verkauft er z. B. drei Jahre später das Gebäude, dann gehen die restlichen 7/10 Beträge verloren. D. h. diese können nicht bei den Einkünften aus privaten Grundstückveräußerungen abgesetzt werden, da diese im Gesetz nicht genannt sind. Bei einem geplanten Verkauf des Gebäudes ist dies daher gut zu überlegen und die für den Steuerpflichtigen günstigere Variante auszuwählen.

Das bedeutet Instandhaltungen sofort absetzen, mit einem ev. Nachteil, dass man einen Teil nicht verwerten kann (wg. vorhandener Verluste) oder Instandhaltungen auf 10 Jahre verteilen und beim Verkauf auf die noch nicht verwerteten 1/10 Beträge verzichten.

 Immobilienertragsteuer für private Immobilienbesitzer: Herstellerbefreiung wurde ab 1.1.2013 stark eingeschränkt!

Durch die mit 1. April 2012 in Kraft getretene Steuerreform wurde die Steuerfreiheit des Verkaufs von Immobilien nach Ablauf der 10 (in bestimmten Fällen auch 15) Jahre währenden Spekulationsfrist abgeschafft. Nunmehr sind alle ab 1. April 2012 getätigten Immobilienverkäufe steuerpflichtig.

Allerdings wurde für die Besteuerung des Immobilienverkaufs eine „flat tax" ähnliche der Kapitalertragsteuer für Kapitaleinkünfte eingeführt, die sogenannte Immobilienertragsteuer, die einheitlich 25% beträgt. Egal wie hoch die übrigen Einkünfte des Immobilienverkäufers sind, der Verkaufsgewinn unterliegt jedenfalls der 25%igen Immobiliensteuer. Sollte der Veräußerer derart geringe Einkünfte haben, dass seine durchschnittliche Tarifsteuer unter 25% liegt, kann er hinsichtlich des Immobilienverkaufs auch zur Tarifbesteuerung optieren, um auch für die Immobilie den unter 25% liegenden Steuersatz zu lukrieren.

Ausgenommen von der Immobilienbesteuerung ist der Verkauf in folgenden Fällen:

• Vorliegen mehrerer Liegenschaftstransaktionen innerhalb desselben Kalenderjahres, die insgesamt zu einem Verlust führten und Option zur Veranlagung.
• Bei hohen Verlusten aus anderen Quellen (etwa Gewerbebetrieb) und Option zur Regelbesteuerung.
• Durch (drohenden) behördlichen Eingriff („Enteignung") bewirkte Grundstücksverkäufe.
• Grundstückstausch im Rahmen behördlicher Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.
• Hauptwohnsitz-Befreiung (für Gebäude und max. 1.000 m² Grund) sofern der Verkäufer aus der verkauften Immobilie tatsächlich auszieht und diese zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend (mindestens 2 Jahre lang) als Hauptwohnsitz genutzt hat oder der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf durchgehend 5 Jahre hindurch seinen Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt unterhielt. Die Weiterbenutzung als Mieter des neuen Eigentümers wäre also „befreiungsschädlich". Maßgeblich ist der faktische Hauptwohnsitz, nicht der behördlich gemeldete (falls dieser vom tatsächlichen Hauptwohnsitz abweichen sollte).
• Hersteller-Befreiung - gilt nur für selbst hergestellte Gebäude! Als Hersteller gilt, wer das wirtschaftliche und finanzielle „Häuslbauerrisiko" trug.

Ab 2013 muss Verkäufer selbst „Häuslbauer" sein

Bis 31.12.2012 kann auch der vom „Häuslbauer" mit dem selbst hergestellten Gebäude beschenkte oder beerbte Immobilieneigentümer im Verkaufsfall die Herstellerbefreiung beanspruchen. Ab 2013 muss hingegen der Verkäufer selbst der „Häuslbauer" gewesen sein, um unter die Herstellerbefreiung zu fallen.

VfGH: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist verfassungswidrig

Der Verfassungsgerichtshof hat jüngst erkannt (GZ G 77/12-6 vom 27.11.2012), dass die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis der veralteten Einheitswerte verfassungswidrig ist. Im Vorfeld der unlängst neu geregelten Grundbucheintragungsgebühr hatte der VfGH vergleichbar entschieden. In Abhängigkeit von der Art des inländischen Grundstücks und der Weise, wie es erworben wird, kommen unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer zur Anwendung. Entweder ist der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) oder aber der regelmäßig deutlich niedrigere dreifache (alte) Einheitswert des Grundstücks – so etwa bei Schenkungen - heranzuziehen. Bei Umgründungsvorgängen kann auch der zweifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage darstellen.

Das vereinfachende Abstellen auf den (alten) Einheitswert ist zwar verwaltungsökonomisch sinnvoll, jedoch darf es nicht zu unsachlichen Ergebnissen führen. Genau diese liegen aus Sicht des VfGH allerdings vor, da der Gesetzgeber eine Aktualisierung der Einheitswerte über mehrere Jahrzehnte hin unterlassen hat und somit Unstimmigkeiten im Steuersystem zugelassen hat, welche auch nicht mit Gründen der Verwaltungsökonomie gerechtfertigt werden können. Eine Verbindung zwischen Einheitswert und aktuellem Grundstückwert sei nicht mehr herzustellen, weshalb es alleine von der Art des Rechtsgeschäfts abhängig sei, ob eine realitätsferne Bemessungsgrundlage zur Anwendung komme (nämlich in Form des alten dreifachen Einheitswerts bei unentgeltlicher Übertragung) oder nicht. Der VfGH hat eine Gesetzesreparaturfrist bis zum 31. Mai 2014 festgelegt. Aufgrund dieser relativ langen Frist ist davon auszugehen, dass noch ausreichend Zeit für unentgeltliche Grundstücksübertragungen basierend auf der alten gesetzlichen Regelung bleibt.

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