Die Vermietung und Verpachtung von Geschäftsräumen ist (unecht) umsatzsteuerbefreit. Es besteht aber die Möglichkeit der Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung. Dadurch erlangt der Vermieter die Möglichkeit die Vorsteuer für Investitionen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung abzuziehen. Im Falle der Option zur Steuerpflicht kommt der Normalsteuersatz zur Anwendung.

Diese Optionsmöglichkeit wurde allerdings durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 eingeschränkt. Der Vermieter kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte nur mehr dann auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d.h. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die dessen Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Beispielsweise führt die Vermietung an einen Arzt, der in den vermieteten Räumlichkeiten seine Arztpraxis betreibt zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug für den Vermieter.

Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter/Pächter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Dieser Nachweis ist an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrages oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters über die Verwendung des Grundstückes bzw. des Grundstücksteiles sind nicht erforderlich, solange beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Grundstückes zu erwarten sind.

Die Neuregelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen.

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